Как продать недвижимость самостоятельно

Шаг первый: Мониторинг

- В первую очередь проведите мониторинг рынка недвижимости именно Вашего класса именно в Вашем районе. Посмотрите несколько сайтов и печатных изданий, ознакомьтесь с качеством и ценами. Избегайте соблазна завышения цены: к сожалению, по завышенной цене продается, НО не покупается. Вы рискуете потерять время!

- Еще один важный момент «про цену»: если Ваш объект недвижимости стоит более миллиона, а собственником Вы являетесь менее 3 лет – Вы заплатите налог с превышения 1 миллиона в размере 13%.

(Пример: квартира стоит 3 миллиона – (3.000.000-1.000.000):100х13=260.000 рублей).

- Оцените целесообразность задуманного. Должно соблюдаться равенство: цена Вашей недвижимости + личные средства = реализация Ваших планов. Обсудите Ваш проект с семьей – принятие такого рода решения должно быть совместным.

- Если на этом этапе Вам становится понятно, что без помощников не обойтись – проанализируйте агентства недвижимости. Обратите внимание на наличие документов, срок существования организации, поинтересуйтесь, состоят ли они в профессиональных объединениях, к примеру, в Российской Гильдии Риэлторов, как рекламируют недвижимость; насколько близко офис агентства находится от Вашего объекта; тут важен и человеческий фактор – насколько у Вас сложатся личные отношения с агентом, который будет вести Вашу недвижимость!

Шаг второй: Предпродажная подготовка

- Сначала разберемся с документами. У Вас должны быть: свидетельство о собственности, документ-основание (это договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство, или… одним словом, документ, показывающий каким образом недвижимость стала Вашей); если Вы продаете участок – убедитесь, что он стоит на кадастровом учете. Если недвижимость принадлежит Вам, но Вы состоите, или состояли в браке – к сделке Ваш супруг(а) должен будет дать нотариальное согласие на продажу. Если сособственниками являются несовершеннолетние дети, то Вы будете обязаны выделить им долю в покупаемой на вырученные деньги недвижимости, причем разрешение на это выдается Органами опеки и попечительства.

Любой товар необходимо качественно преподнести:

- Устройте дома генеральную уборку:комната с чистыми окнами всегда кажется светлей, скошенный участок – аккуратней…

- Сделайте фото: старайтесь фотографировать панораму, следите, чтобы в объектив не попадали члены Вашей семьи, дорогостоящая аппаратура, а также неубранные вещи. Фотографий лучше сделать побольше – будет из чего выбрать.

Шаг третий: Реклама

- Необходимо разместить объявление на максимальном количестве сайтов (платных и бесплатных досках), а главное - постоянно обновлять и поднимать их. При написании текста объявления укажите на достоинства не только самого объекта недвижимости, но и окружения: инфраструктура, природа, достопримечательности…

- В выборе печатных изданий лучше отдать предпочтение местным при аренде и продаже квартир и гаражей; при продаже дач и квартир – основная ориентировка на Москву и ближнее Подмосковье именно в Вашем направлении.

- Так называемая «уличная реклама», т.е. объявления и баннеры тоже не будут лишними.

Шаг четвертый: Организация показа

- Перед показом наведите порядок, проветрите помещение и отправьте Вашего «водолаза» вместе с детьми погулять.

- Уберите деньги и ценные вещи с видных мест.

- Проследите, чтобы Ваша тёща или соседки на лавочке не давали «лишней» информации типа: «ой, знаете, Васька с третьего этажа, как с тюрьмы вернулся, никому прохода не дает, прям в пору съезжать», «не разувайтесь, у нас тут так по полу дует»…

Шаг четвертый: Принятие аванса

- Не встречайтесь у себя дома, выпить чашечку кофе в соседнем кафе - не дорого.

- С собой берите только копии документов - пока перед Вами посторонний человек.

- Заключая авансовое соглашение, четко прописывайте ФИО, паспорт обеих сторон, адрес объекта, цену, сроки выхода на сделку, штрафы и "пути отступления"

- Обсудите в какой форме будет заключен договор. Существуют два одинаково правильных пути:

• 1. нотариальная сделка (госпошлина составит 1% от стоимости + расходы на тех работы);
• 2. так называемую «простую письменную форму», которая хоть и называется простой, но должна включать в себя ряд обязательных пунктов, в противном случае Регистрационная палата Вас «развернет»... Посмотрите формы или обратитесь в местные агентства, знающие «пристрастия» Вашей регистрационной палаты (стоить это будет около 3000 рублей).

- Обсудите и пропишите, когда недвижимость будет освобождаться юридически (т.е. все выпишутся) и физически (вывоз вещей)

- Немаловажно заранее обсудить, как будет происходить передача денег. Рекомендуем Вам обратится к помощи банковской ячейки или через аккредитив. Подробнее о способах расчета можно прочитать в этой статье.

- Желательно подписать Предварительный договор.

Шаг пятый: Подготовка документов для отчуждения недвижимости

Сразу стоит оговориться, что при сделке с использованием ипотечных средств, список документов диктует банк, как правило, собирает их Ваш покупатель за свой счет, от Вас потребуется только нотариальная доверенность.

К сделке вы должны иметь на руках:

• паспорт;
• свидетельство на собственность;
• документ-основание;
• выписку из домовой книги (для жилой недвижимости, т.е. дом или квартира. У владельцев домов домовая книга хранится на руках, если она утеряна – придется восстанавливать.);
• справки об отсутствии задолженностей (свет, газ, квартплата, телефон, членские взносы…);
• разрешение органов опеки, если собственники дети;
• согласие супругов продавца и покупателя на отчуждение/приобретение недвижимости (если кто-то не успел связать себя узами брака – в регистрационной палате напишет заявление «в браке не состою») И хотя с 1 марта 2013 года, после внесения изменений в некоторые Законодательные акты, согласие супруга(ги) на покупку не требуется, рекомендуется его также получить, т.к. Вы не знаете какие отношения складываются между супругами и не будет ли, в дальнейшем, судебных «разборок» по поводу на чьи деньги куплена недвижимость. Поверьте, бегать по судам, даже в качестве третьего лица, совсем не хочется.
• заранее распечатайте и согласуйте договор купли–продажи и акт приема-передачи недвижимости (Данные документы подписываются в нескольких экземплярах, после гос регистрации по одному вернется каждому продавцу и покупателю и еще один останется в архиве);
• необходимо оплатить госпошлину, но это можно сделать во время подачи документов на гос регистрацию (регистратор Вам подскажет сумму, даст реквизиты, скажет от чьего имени заполнять квитанцию).

Шаг шестой: Проведение сделки

Самый ответственный момент! Именно здесь необходимо быть предельно внимательными и заранее подготовленными, чтобы не стать легкой наживой для мошенников.

- Встречаемся, подписываем договор, акт приема-передачи недвижимости/

- Идем в банк (в общем, встречаться можно в банке, если там есть переговорная), проверяем деньги на их подлинность и количество, спускаемся в депозитарий, закладываем деньги в ячейку (если ДКП зарегистрируют - деньги получите Вы, если отказ в гос регистрации - покупатель).

- Идем в Регистрационную палату (заранее уточните график работы, а лучше побеспокойтесь о предварительной записи на прием именно по Вашему вопросу), сдаем документы на регистрацию, получаем на руки Расписку о принятии документов (в ней будет отмечено, когда зарегистрируют переход права собственности. Стоит сказать об одном значимом «ЕСЛИ»: Регистратор может сообщить Вам о приостановке госрегистрации, что повлечет за собой существенную «проволочку времени», если у него возникнет вопрос, к собранному Вами комплекту документов).

Шаг седьмой: Ждем

от 5 до 30 дней (всё зависит от того, что Вы продаете).

Шаг восьмой: Завершение сделки

- Покупатель получает из Регистрационной палаты свое свидетельство о собственности + ДКП (на нем будет стоять штамп о регистрации), Вы получаете свой ДКП (тоже зарегистрированный).

- Ключ от ячейки (который до этого хранился у покупателя) меняем на расписку о том, что Вы получили деньги за недвижимость в полном объеме и претензий не имеете. Если в ДКП прописано, что недвижимость освобождается «до сделки» или «в день регистрации», разумно в этот момент передать и ключи от дома.

- Вы идете в банк и на основании паспорта, банковского договора и ДКП (зарегистрированного) получаете свои деньги. Советуем сразу подумать о том, чтобы положить их на счет. «Гулять» с такой суммой и хранить ее «под подушкой» не безопасно!

Пользуясь нашей инструкцией, всегда помните, что мы готовы Вам помочь на любом этапе.