Упрямые цифры статистики в последнее время все больше заставляют думать о начале, избегая сенсационных определений и не объявляя о всеобщей победе над кризисом, скажем, периода определенных сдвигов на рынке жилой недвижимости в г. Электросталь или недвижимости в г. Ногинск Московской области.
Да, действительно, потенциальные покупатели все активнее преодолевают черту потенциальности: увеличивается посещение соответствующих сайтов, а риэлторы стали чаще общаться с клиентами по телефону и встречаться на просмотрах. Причина оживления покупательской активности, с одной стороны, очень простая, классическая. Даже в период кризиса жизненно важные основы человека никуда не деваются. В данном случае жилая недвижимость и есть такая вот основа. Интерес к ней вынашивается все время, но в определенные периоды не проявляется, оставаясь как бы замороженным. Но вот, видимо, пришло время оттепели. Население в ожидании соответствующего момента для его реализации. Интерес не пропадает, но спрос пока отложен, покупатели сдерживаются, выжидают удобного момента, их желания все накапливаются, грозясь, наконец, выплеснуться на рынок недвижимости. С другой стороны, существенно влияние валютных тенденций. Из памяти всплывает пример 1998 года, когда период между стадией стабилизации курса и возобновлением покупательской деятельности прошел, примерно, в течение трех месяцев. И теперь: курс в определенной степени устоялся, отложенный спрос откладывался, в основном, с ноября, т.е. те же 3-4 месяца, ход событий аналогичен. Следовательно, риэлторы вправе надеяться на скорое возвращение к своим функциональным обязанностям в полном объеме. Мнения некоторых аналитиков рынка прямо выражают, что на рынке недвижимости наступило равновесие. Уровень снижения цен обозначен, сфера распространения скидок определена - 10 -30 %, и зависит от класса жилья. Цены жилья эконом класса меньше подвержены снижению цен, 10-15 %, ведь планка его себестоимости не так далека. Элит-класс пострадал в битве за цены гораздо сильнее. А жилье типа супер, эксклюзив, люкс тоже претерпевает небольшие скидки, в этом случае сила на стороне роскоши, редкости, неповторимости, т.е., его покупатели в любые времена готовы на все. Тем не менее, бывают случаи исключения из сложившегося «правила цен» в этот кризис. Так, например, встречались ситуации, когда огромные скидки 40 % делались без огласки при продажах за наличные деньги, но это было в период осенне-зимней неразберихи прошлого года. Теперь обстановка более трезвая и определенная. Хотя психология покупателя такова, что и в условиях сбавленных цен на жилье, ему хочется получить большую выгоду, дожидаясь минимализации цен. Возможно, это имеет смысл. Но понятно и другое: ведь чем дешевле продукт, тем больше его хотят приобрести. Спрос на подешевевшую доступную необходимость поднимается. А, действительно, почему бы не взять по такой-то цене. В общем, правила игры в условиях дисконтирования несколько иные. Особенность нынешнего рынка недвижимости сегодня в том, что невелика доля готовых объектов, либо на завершающей стадии строительства. Конечно же, вполне объяснимо, что народ не заманишь недостроем, ведь покупая такое жилье, можно остаться и без денег, и без квартиры. Надеяться на снижение цен в связи с удешевлением строительных материалов и стоимости рабсилы тоже не приходится, по крайней мере, не в данный момент. То, что выставляется на продажу сегодня в действительности стоит прежних затрат, которые еще не были удешевлены. Теперешнее снижение себестоимости отразится на цене жилья только через некоторое время, ждать полтора- два года. Но неизвестно, какие условия на формирование стоимости жилья будут влиять в том будущем, какие тенденции рынка станут главенствующими, каково будет соотношение спроса и предложения. Если сейчас заморожено больше половины нового строительства, то значит, впереди у нас крутое понижение предложения.
А так ли будут уменьшаться доходы населения, и так ли уменьшится количество желающих прикупить жилых метров? Этот вопрос остается без ответа. Другая причина снижения предложения: переход объектов к новым собственникам, которые вряд ли станут возиться с неудачными проектами предшественников. Таким образом, рекомендации специалистов следующие. Прежде всего, помнить, что в данный момент лучше сконцентрировать свое внимание на объектах с высокой степенью готовности и учитывать вполне адекватную цену за квадратный метр, в эконом классе, примерно, 1 тыс. 800 долларов. Такая цена вполне сопоставима и складывается из различных составляющих: расходы на землю, проведение инженерных коммуникаций, доля кредитных отчислений, и т.д. Или весьма показательный пример госзаказа в рамках обеспечения жильем военных, там цена за жилой метр определилась около 50 тыс. рублей. В пересчете на валюту по курсу того периода около 2 тыс.долларов, а с учетом дисконта 10% получаем 1 тыс. 800 долларов. |